Firmar un contrato de arras sin tener la hipoteca aprobada: 5 cosas que debes revisar
Encontrar la vivienda que quieres comprar es emocionante. Después de visitar inmuebles, comparar precios y negociar con el vendedor, llega un momento decisivo: reservar la casa mediante un contrato de arras.
Pero ¿qué ocurre si todavía no tienes aprobada la hipoteca?
Muchas personas firman este documento mientras están buscando financiación, sin valorar suficientemente qué sucedería si el banco finalmente no concede el préstamo.
El contrato de arras puede tener consecuencias económicas importantes. Por eso, antes de firmarlo, conviene conocer sus condiciones y estudiar la viabilidad de la operación.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo que comprador y vendedor pueden firmar antes de formalizar la compraventa de una vivienda.
Habitualmente, el comprador entrega una cantidad de dinero que se tiene en cuenta en el precio acordado, mientras ambas partes asumen determinados compromisos.
Aunque es una práctica frecuente, no es obligatorio firmar un contrato de arras para comprar una vivienda.
Además, no todos los contratos de arras tienen los mismos efectos jurídicos. Las consecuencias de un incumplimiento dependen del tipo de arras pactado y de la redacción del documento.
¿Qué pasa si el banco no te concede la hipoteca?
Este es uno de los principales riesgos de firmar antes de tener clara la financiación.
Imagina que encuentras una vivienda, acuerdas su precio y entregas una señal al vendedor.
Posteriormente, solicitas la hipoteca, pero la entidad financiera rechaza la operación.
En ese momento, no disponer de la financiación necesaria puede impedirte completar la compraventa en el plazo acordado.
Si has pactado arras penitenciales, la decisión de desistir de la compra puede implicar la pérdida de la cantidad entregada. En caso de desistimiento del vendedor, el régimen legal contempla su devolución duplicada.
Sin embargo, no debes asumir que la denegación de una hipoteca te da automáticamente derecho a recuperar las arras.
Lo determinante será lo pactado y el régimen jurídico aplicable a tu contrato.
Cinco cosas que deberías revisar antes de firmar
1. Estudia previamente la viabilidad de tu hipoteca
Antes de entregar una señal, resulta conveniente analizar tu capacidad de financiación.
Para ello, hay que valorar aspectos como:
- Tus ingresos y estabilidad laboral.
- Las deudas y cuotas que ya tienes.
- Los ahorros disponibles.
- El precio de la vivienda y la financiación necesaria.
- Los criterios que aplican las entidades financieras.
Una evaluación previa no equivale a tener una hipoteca aprobada, pero puede ayudarte a identificar dificultades antes de asumir compromisos económicos.
2. Comprueba cuánto dinero necesitas realmente
El precio de compra no es el único importe que debes considerar.
También tienes que calcular los impuestos y gastos correspondientes, así como el dinero que tendrás que aportar si la financiación concedida es inferior a la cantidad inicialmente prevista.
Conocer tu presupuesto real puede evitar que reserves una vivienda que finalmente no puedas financiar.
3. Revisa el plazo para formalizar la compraventa
El contrato de arras suele establecer una fecha límite para acudir a notaría y completar la operación.
Sin embargo, una solicitud hipotecaria requiere tiempo.
El banco debe estudiar la solvencia, valorar el inmueble y completar los trámites necesarios antes de conceder la financiación.
No existe un plazo general que obligue a todas las entidades a resolver una solicitud hipotecaria en un número concreto de días.
Por eso, es recomendable negociar un plazo realista y evitar comprometerte con fechas demasiado ajustadas.
4. Valora incluir una condición relacionada con la financiación
Esta es una de las cuestiones más importantes.
Antes de firmar, puedes negociar con el vendedor una cláusula que regule expresamente qué sucede si la entidad financiera deniega la hipoteca.
Por ejemplo, las partes pueden acordar en qué circunstancias se devolvería la cantidad entregada, qué documentación habría que presentar y qué plazos serían aplicables.
La inclusión de esta condición debe ser aceptada por las partes y redactarse correctamente.
No basta con confiar en un acuerdo verbal.
Para proteger tus intereses, conviene que un notario o un profesional jurídico revise la redacción antes de firmar.
5. No confundas un estudio previo con una aprobación definitiva
Que una entidad considere inicialmente viable una operación no significa que la hipoteca esté concedida.
La aprobación definitiva dependerá de la evaluación del banco y del cumplimiento de sus requisitos.
Por eso, conviene ser prudente al comprometer cantidades importantes si todavía faltan trámites esenciales.
¿Es recomendable hablar con un bróker hipotecario antes de firmar las arras?
Puede ser especialmente útil cuando necesitas financiación para completar la compra.
Un asesoramiento hipotecario previo permite estudiar las características de la operación, conocer distintas alternativas y valorar si el importe que necesitas se ajusta a tu perfil.
Esto no elimina el riesgo de una denegación bancaria, pero puede ayudarte a tomar decisiones con más información.
Además, el asesoramiento hipotecario y la revisión jurídica del contrato son cuestiones diferentes y complementarias.
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La concesión de financiación está sujeta al análisis de solvencia, al perfil del solicitante y a las condiciones de cada entidad financiera. Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico sobre un contrato concreto.